\\3大核心目標×系統化置產策略×全方位實戰解析//
獨立買方精算×官方在地政策．雙重視角直擊海外置產真相 
三種人生可能：買房收租、子女教育、退休移居，一次安頓！

台灣房價漲不停，雙北換屋動輒兩、三千萬；收入是台幣、存款是台幣，資產全部擠在單一市場，想送孩子出國讀書，夢想退休移居，每年更是數百萬的重負……

當資產來到瓶頸，跨出海外可以是新解方。但多數人看海外房只問「房價是不是比台灣便宜」，卻忽視了最關鍵的問題：買了之後，能不能安心長住？租不租得出去？未來有沒有人接手？

給人生多一個選擇的機會，你需要一套真正可落地的實踐指南。

直擊四大城市選址，活用實戰檢核表，
告別台幣單一市場風險，中產家庭也能實踐的跨國資產提案

本書作者「小資理財教主」Dr. Selena 楊倩琳博士，走過80 多個國家，這一次，她以投資人的角度，無數次親赴馬來西亞，攜手馬來西亞觀光局前駐台處長艾芝藍的在地視角，不藏私地將跨國資產配置的實戰經驗，透過「趨勢、教育、選址、法規、安居、現金流」六大面向，帶你建立一套可以落地的馬來西亞布局策略，打造「住得下去、租得出去、安得了心」的跨國生活！

三大海外置產疑慮，一次精準解答
Q1 為什麼是馬來西亞？不能是其他國家嗎？
房價親民、生活成本合理，英語華語雙語暢通；搭配「第二家園（MM2H）」長期居留政策，並活用書中「3 種人生需求自我評估表」與「多幣別資產配置表」，中產家庭能以合理預算無痛升級跨國生活圈。

Q2 外國人可以買房嗎？能申請貸款嗎？真的租得出去嗎？
拆解外國人購屋限制、貸款申辦、租客市場分析，結合「吉隆坡、新山、檳城、馬六甲」四大城市選址，透過「置產SOP 進度追蹤表」、「下訂前的最終檢核清單」與「淨報酬率計算實作」，扣除隱藏成本、識破代銷話術，穩健收租不踩坑！

Q3 除了買房置產，還有哪些人生紅利？
活用雙聯制大學省下數百萬留學費、享受頂尖國際醫療網絡，打磨多幣別資產，退休後擁有宜居樂活的第二家園！隨書收錄「馬來西亞醫療資源、海外保險、國際學校選校、房屋保障」4 大安心生活指南。

資產走出單一市場，人生的路才能走得寬廣。

一間海外好房，不只是穩健的現金流，更是進可攻、退可守的安全感！

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馬來西亞拿督威拉 王恩碩
House123執行長 邱愛莉
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亞洲知名主持人 寇乃馨
財經作家／不敗教主 陳重銘
沐日心嶼執行長 陳詩慧
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（依姓氏筆畫排序）
 

Dr. Selena 楊倩琳博士
上海財經大學博士與英國University of Surrey碩士，現為福州外語外貿學院副教授及易飛網集團策略長（顧問）。

Dr. Selena為新一代小資理財教主，同時具備財務自由實踐者、海外房東、暢銷書作家、《小資變有錢》Podcast主持人等多重身分。出身九份單親家庭，靠自己努力留學英國、創業投資，走過八十多個國家，研究過泰國、英國、葡萄牙、日本、杜拜等多個海外房地產市場。

著有《啟動致富原力》、《月入23K也能投資理財》、《泰國投資完全攻略》等書，長期深耕海外資產配置與財務自由領域，以「投資人角度＋旅行家視角」帶領讀者看見全球機會。

艾芝藍（Noor Azlan Bin Abu Bakar）
現任大馬房東網主席，為馬來西亞籍馬來人，精通馬來語及英語，並能以華語及日語溝通。曾任馬來西亞觀光局（Tourism Malaysia）駐台灣處長7年及駐日本處長10年，累積超過 17 年國際觀光推廣與市場開發經驗。他致力於促進馬來西亞、台灣及日本之間的觀光、文化與商務交流，具備豐富的跨文化合作經驗，以及對華人市場的深入了解。

「台灣曾經給我許多幫助，今天，我希望把一個機會帶回來，分享給台灣。」秉持這份信念，他投入馬來西亞房地產、文化旅遊及國際商務等領域，協助更多家庭、退休人士、投資者及企業，更深入了解馬來西亞的投資、置產、教育及退休規劃選項，陪伴更多人踏出人生下一個精彩篇章。
 

作者序　
從一份椰漿飯開始的緣分　楊倩琳 
看懂馬來西亞，為人生增加另一種可能　艾芝藍

Part 1新東協的成長引擎
Ch1｜布局未來：從英國宿舍到大馬投資
Ch2｜東協崛起：被低估的成長板塊

Part 2一個國家，三種人生可能
Ch3｜養老首選：亞洲退休天堂的崛起
Ch4｜教育紅利：布局國際化競爭力
Ch5｜置產優勢：投資大馬的6大理由

Part 3馬來西亞買房必修課
Ch6｜買房第一課：海外置產SOP
Ch7｜趨勢脈動：近年房市走勢解析
Ch8｜實戰地圖：4大城市選址與置產策略
Ch9｜成本全算：稅費、貸款與真實報酬率
Ch10｜避雷指南：代銷話術與置產真實風險
Ch11｜置產全流程：從下訂到交屋

Part 4馬來西亞創業、退休與就學
Ch12｜東協試驗場：大馬創業新契機
Ch13｜第二家園：MM2H制度完整解析
Ch14｜家庭新藍圖：一人申請MM2H，全家受益
Ch15｜第二人生：開啟下半場的更多可能

Part 5打造跨國現金流系統 
Ch16｜置產思維：先看城市，再看房子
Ch17｜進化之路：從台灣房東到國際房東
Ch18｜海外收租實戰：打造穩定現金流 
Ch19｜匯率視角：看見隱形報酬率 
Ch20｜國際配置：跳出單一市場框架
Ch21｜三國評比：大馬、泰國、日本怎麼選？ 

結語 選對資產，讓人生更自由

附錄 馬來西亞投資、長住百寶資訊
附錄1｜退休、長住與海外置產前，不能忽略的醫療資源
附錄2｜外國人在馬來西亞如何買保險？
附錄3｜馬來西亞國際學校與雙聯制教育重點
附錄4｜馬來西亞買房需要投保的保險項目
附錄5｜三力前進馬來西亞，全方位人生升級藍圖

作者序
從一份椰漿飯開始的緣分
Dr.Selena 楊倩琳博士

從英國宿舍開始的一段緣分。很多人問我：「Selena，妳去了80多個國家，也研究過泰國、英國、葡萄牙等海外房地產，為什麼近期特別關注馬來西亞？」每次聽到這個問題，我總會想起二十多年前在英國求學的那段日子，因為我和馬來西亞的緣分，其實不是從投資開始的，而是從友誼開始的。

那一年，我第一次離開台灣，獨自前往英國攻讀碩士。剛到英國的時候其實非常不習慣，語言、飲食、天氣都需要適應，尤其是冬天下午四點多天色就開始變暗，濕冷的空氣總讓人特別想家。而最幸運的是，我遇到了一群非常好的室友，其中幾位正好來自馬來西亞。

一群溫暖的馬來西亞朋友
在很多人的印象裡，國外宿舍可能只是睡覺的地方，但對當時的我而言，那更像是一個大家庭。我的馬來西亞室友們大多是華人，大家都會講中文，也能說流利的英文，因此剛開始適應英國生活時，我獲得了許多幫助。

有一次，我連續好幾天忙著趕報告，幾乎每天都待在圖書館，晚上回到宿舍時已經筋疲力盡。當時其中一位室友敲敲我的房門，手裡端著剛煮好的椰漿飯和咖哩雞，笑著說：「Selena，先吃飯再讀書。」那一瞬間，我突然有點想哭，因為人在異鄉最珍貴的往往不是金錢，而是有人願意關心你。

後來我們常常一起吃飯、討論功課、規劃旅行，也一起分享各自國家的文化。我開始透過她們的故事認識馬來西亞，我知道了吉隆坡的雙子星塔（全名為國油雙峰塔）、知道了檳城的美食、知道了馬六甲的歷史文化，也知道了馬來西亞是一個融合華人、馬來人與印度人的多元社會。更重要的是，我發現那裡的人普遍友善而溫暖。當時的我從來沒有想過，多年之後，馬來西亞竟然會成為我海外投資研究的重要國家之一。

投資馬來西亞的3 個理由
每個國家都有自己的優勢，每個城市都有自己的機會，真正重要的是，你是否看得懂它背後的長期趨勢。

我以投資人的身分，一次又一次前往馬來西亞，從吉隆坡、新山、馬六甲一路走到檳城。我不只看樣品屋，也逛社區、拜訪當地仲介與投資人，參訪國際學校與大學；白天去，晚上也去，平日看，假日也看。走完一圈，我把最有感的3 件事整理下來。它們不是報告裡的數字，而是我在現場親眼看到、親口問到的第一手觀察。

理由1｜租客真的存在，而且不只一種
房地產最終要回到一個問題：有沒有人要住？在吉隆坡，我看到外派主管、專業工作者，以及帶著孩子念國際學校的家庭；在新山，是每天往返新加坡上班的通勤族；在檳城，是科技園區的工程師與陪讀家庭。城市不同，租客不同，卻都有真實的居住需求。需求的來源愈多元，現金流就愈不必押在同一群人身上，這是我看一個市場時很在意的一點。

理由2｜外國人有路可走：可以買，也有機會貸
海外置產最怕的，是好不容易看中了，才發現外國人不能買，或銀行不願意借錢。馬來西亞不是最自由的，卻是走得通的：外國人可以購買公寓與服務式住宅，有機會取得永久產權，也有機會向當地銀行申請房貸。在我比較過的泰國與日本之中，它是外國人貸款相對有機會的一個。當然，各州規定不同、須經州政府同意，稅費成本也要算清楚，這些我都會在書裡一一說明，但至少，這是一條看得見的路。

理由3｜同一個國家，可以配置不同角色的資產
有些房子是收租的現金流，有些是自住或退休的據點，也有人像我一樣，在馬六甲做了土地配置，等一座城市慢慢轉型。在馬來西亞，這幾種角色都找得到對應的選擇：吉隆坡與新山的小坪數公寓適合收租，馬六甲的生活環境適合安排退休，位置好的土地則需要更長的耐心。不同的目的，不同的選擇，重點是找到適合自己的那一個。

雖然我認為投資馬來西亞是一個不錯的選擇，但進入這個市場前，你自己一定要做功課。我想把自己實地走訪、比較、計算，也踩過坑的經驗，整理成一本能陪你做決定的書。希望這本書，能成為你認識馬來西亞的起點。

（摘自 作者序〈從一份椰漿飯開始的緣分〉）

作者序
看懂馬來西亞，為人生增加另一種可能
艾芝藍（Azlan）
馬來西亞觀光局前駐台灣及日本處處長

多年來，因為工作的關係，我有許多機會往返台灣與馬來西亞，也曾擔任馬來西亞觀光局駐台代表。這一段深厚的經歷，讓我不只是從馬來西亞人的角度看自己的國家，更有幸能透過許多台灣朋友的眼睛，重新認識並用心體會這片我所深愛的土地。

我發現，許多台灣朋友對馬來西亞其實並不陌生。大家熟知吉隆坡地標國油雙峰塔的壯觀，喜歡檳城與馬六甲濃厚的歷史底蘊與美食，也逐漸認識新山——鄰近新加坡的地理優勢與蓬勃發展的城市面貌；甚至不少人曾來到這裡旅遊、工作或留學。然而，當話題進一步談到「在馬來西亞生活」或「到馬來西亞置產」時，許多人心中依然抱持著不少疑問與不確定感。

馬來西亞的房子真的值得投資嗎？外國人在當地的購屋規範與相關法規是什麼？貸款、稅務要如何處理？不同區域的發展條件有何差異？如果想出租，又該如何精準評估當地的租賃需求？

也正是因為這些真實存在的心聲，當我們開始討論這本書時，我的心願就很明確：它絕不應該只是一本教人「如何買房」的工具書，而應該是一份帶領讀者完整、真實地認識馬來西亞這座國家的誠摯邀請。

攜手共創多元人生的新可能
馬來西亞位於東南亞的核心樞紐，擁有豐富多元的文化與多語言優勢，長久以來更是國際企業布局東南亞的重要據點。首都吉隆坡匯聚了商業、金融與全球人才。對海外投資人而言，房地產表面上買的是一間房子，背後真正需要透視與理解的，是一座城市未來十年、二十年的發展藍圖與動能。

這也是我與Dr. Selena 楊倩琳博士共同撰寫這本書最重要的初衷。

Dr. Selena 長期投入投資理財教育，更親自走訪馬來西亞市場看屋與置產。她從一位台灣投資人的實際角度，提出了許多台灣讀者最在地、最關心也最切中的關鍵問題；而我，則希望結合自己過去推廣國際觀光、促進台馬交流的多年經驗，帶領讀者從更全景的視野，讀懂馬來西亞的整體環境與整體市場脈動。

我們期待透過兩個截然不同的視角——一個來自台灣，一個來自馬來西亞；一個從投資者的實務需求出發，一個從當地的文化與發展出發——共同建構出一本真正能連結台灣與馬來西亞的房產指南。

海外置產從來不是盲目追逐熱門市場，而是為自己與家人的未來，創造另一種美好人生的可能。有人為了投資布局，有人為了安心退休，有人為了孩子的國際教育，也有人希望替資產進行更穩健多元的配置。無論你的出發點是什麼，我們都真心希望這本書不是告訴你「一定要買哪裡」，而是陪伴你掌握足夠的資訊與判斷方法，在充分理解後，做出最適合自己的明智選擇。

過去，台灣給了我許多溫暖與幫助；今天，我希望能將馬來西亞的機遇與美好分享給台灣。如果這本書能讓更多台灣朋友重新認識馬來西亞，成為兩地之間交流與理解的橋樑，那麼，這就是我們寫下本書最大的意義。

Chapter 6　
買房第一課：海外置產SOP
很多台灣人第一次接觸馬來西亞房產，是在一場說明會上。

燈光打得很美，影片拍得很精緻，業務說得很動人，現場還有限時優惠。很多人就在那個當下，刷了信用卡付了訂金。然後回到台灣，才開始問：「我買的那間房，到底在哪裡？附近有沒有捷運？真的租得出去嗎？」

這不是個案，而是我這幾年接觸台灣投資人最常聽到的故事。

海外置產和在台灣買房，最大的不同是：你對這個市場完全陌生。語言不同、法規不同、文化不同，甚至連買賣流程都不同。在台灣，你至少知道哪些區域熱門、哪些建商有口碑、周邊生活機能如何，但到了馬來西亞，這些判斷基礎全部歸零。

正因如此，你需要一套可以重複執行的SOP，讓每一步都有所依據，而不是靠感覺，或是代銷業務說什麼就信什麼。我希望幫助你避開衝動下訂的坑，在你付出資金之前，看懂當地的遊戲規則，掌握最關鍵的評估指標。

海外置產SOP：7 個關鍵步驟
而這套流程，就是我自己進行海外置產時，會使用的SOP。它不是一份複雜的投資分析報告，而是一張讓你在陌生市場中穩健前進的路線圖。只要走過一次，你就會發現，海外置產其實沒有想像中那麼困難。

Step 1｜先確認置產目的
在研究任何城市、任何物件之前，先問清楚自己三個問題：
問題1：我買這間房，是為了自住、長租、退休，還是未來轉售？
問題2：我預計持有幾年？
問題3：未來的租客是誰？未來的買方是誰？

這三個問題，決定了你應該選哪個城市、哪種物件、哪個地段。若這三題答不出來，就還不適合進入下一步。

很多人跳過這一步，直接看房子，結果買了一間「自己很喜歡、但租客不想住」的物件，最後空置半年，才發現問題出在最開始的目的不清楚。

Step 2｜研究城市
投資房地產，本質上是在投資一座城市的未來。城市選對了，即使物件普通，長期也有機會受惠；城市選錯了，即使物件再漂亮，也可能面臨租不出去、賣不掉的困境。研究城市，我會看這五個指標：人口、產業、基礎建設、政策、租客來源。

Step 3｜實地考察
沒有親自走過的地方，不要輕易投資，這是我多年來最堅持的一條原則。樣品屋永遠最漂亮，空拍圖永遠最美，但真正重要的是你親眼看見的樣子。

Step 4｜分析租金市場
很多廣告喜歡強調「年租金報酬率6％至8％」，但這通常是毛報酬率，沒有扣除任何成本。真正重要的是淨報酬率，也就是扣除管理費、維修基金、稅費、保險、代租代管費、家具折舊與空置期損失之後，你實際拿到手的報酬。

不同租客族群，對物件的要求完全不同。外派主管重視國際社區與安全管理；科技人才重視交通便利與生活機能；學生重視學校距離與租金實惠；退休族重視醫療資源與安靜環境。請務必理解你的目標租客，才能選到真正適合出租的物件。

Step 5｜研究建商
買預售屋，本質上是在買建商的信用。

房子還沒蓋好，你付的錢就先進了建商的口袋，如果建商財務出問題，工程可能延誤，甚至爛尾。因此研究建商，比研究樣品屋更重要。我通常會調查五件事：過去推案紀錄、市場口碑、財務狀況、售後服務、代銷關係。

Step 6｜評估貸款
外國人在馬來西亞可以申請房貸，但流程比台灣複雜，條件也更嚴格。一般來說，外國人貸款成數約在50％至70％之間，建議試算時以50％為基準，不要一開始就預設能貸到最高成數。
評估貸款時，有一個容易被忽略的風險：匯率。

你的收入是新台幣，但房貸是馬幣。當馬幣升值，換匯還款成本增加；當馬幣貶值，換回新台幣的資產縮水。這個匯率風險，必須納入整體投資計算。

Step 7｜正式下訂
走完前六步，確認一切都清楚了，才是下訂的時候。

下訂不是流程的終點，而是你開始把資金交出去的起點。訂金由誰保管？州政府不批准，能不能全額退還？貸款沒核准，能不能解約？這些問題如果在簽約前沒有問清楚，事後往往很難補救。
在這裡先記住一個原則：沒有問清楚，就不要付訂金。

每一步都要穩健前進
很多人問我：「海外房產到底值不值得買？」我的答案永遠是：先不要急著買，先學會看懂。因為馬來西亞最大的機會，不是房價便宜，而是它正站在人口紅利、產業升級、國際教育、第二家園與東協崛起這五大趨勢交會點上。

而機會，往往就藏在趨勢裡。

但趨勢再好，如果你在錯誤的地段、買了錯誤的物件、付了不該付的成本，最後得到的可能不是被動收入，而是一份遠距離的煩惱。

（本文摘自：Chapter 6〈買房第一課：海外置產SOP〉）
 

ISBN / 9786267916551
EAN / 9786267916551
頁數 / 256
開數 / 25開
注音 / 無
裝訂 / 平裝
語言 / 中文繁體
級別 / 無